On entend partout que la SCI à l’IS serait une “bombe à retardement fiscale”. Un conseiller en gestion de patrimoine affirme ça dans une vidéo très partagée, et honnêtement… ce genre de raccourci dangereux fatigue énormément. La SCI à l’IS n’est pas un piège. Ce n’est pas une arnaque. Et surtout : ce n’est pas pour faire de l’achat-revente. C’est un outil extrêmement puissant lorsqu’on sait pourquoi on l’utilise et comment l’utiliser intelligemment. Dans cet article, je t’explique clairement pourquoi ce discours est trompeur et pourquoi, avec plus de 15 ans d’expérience dans l’immobilier, je continue de défendre la SCI à l’IS comme un pilier de la construction d’un patrimoine solide.
Si tu n’aimes pas lire, va regarder la vidéo complète ici :
https://youtu.be/EDIr0PWjhaA
Pourquoi certains conseillers diabolisent la SCI à l’IS
Lorsque tu veux comprendre un discours, demande-toi toujours :
Quel est l’intérêt de celui qui parle ?
Dans l’immobilier comme dans la finance, beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine ne vivent pas de leurs investissements, mais des produits qu’ils vendent. Et c’est là que le problème commence.
Si un conseiller gagne sa vie en vendant des placements financiers, il n’a aucun intérêt à te dire que l’immobilier via une SCI à l’IS est un outil extraordinaire. S’il te dit que la SCI IS est mauvaise, ce n’est pas parce que c’est vrai. C’est souvent parce que cela l’avantage de t’orienter vers son produit à lui.
J’ai vu ça tellement de fois :
• un conseiller qui te dit d’arrêter l’immobilier pour acheter des placements,
• un autre qui te dit d’investir à l’étranger parce que lui-même a un partenariat,
• un dernier qui t’explique que la SCI à l’IS est “dangereuse” alors qu’il n’a lui-même aucun patrimoine immobilier.
La vérité, c’est que beaucoup de ces conseillers ne maîtrisent pas le terrain. Ils n’ont pas de biens, pas de SCI, pas de stratégie de transmission, et parfois… moins de patrimoine que leurs propres clients.
Ce que la SCI à l’IS fait réellement (et que les conseillers oublient volontairement)
La SCI à l’IS permet un mécanisme qui change tout : l’amortissement.
Lorsque tu achètes un bien à 200 000 €, tu peux amortir sa valeur comptable sur une vingtaine d’années. Cela réduit tes bénéfices imposables de manière massive, jusqu’à parfois ne plus payer d’impôt du tout sur tes loyers.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les plus grands patrimoines immobiliers en France utilisent des SCI à l’IS. Pas pour “gagner plus”, mais pour neutraliser légalement l’impôt tout en gardant le contrôle.
Le conseiller qui dit que la SCI à l’IS est une bombe fiscale parle d’un cas très particulier : la revente. Oui, si tu revends le bien, tu réintègres l’amortissement et tu paies plus d’impôts. Mais ce raisonnement oublie une chose fondamentale : une SCI à l’IS n’est pas conçue pour revendre.
C’est un outil pour construire, conserver et transmettre un patrimoine long terme.
Si ta stratégie consiste à acheter et revendre, tu fais une SAS de marchand de biens, pas une SCI à l’IS. Celui qui critiquait l’IS mélange tout. C’est comme dire qu’un couteau est dangereux… alors que tu essayes de planter un clou avec.
La SCI à l’IS n’est pas faite pour toi… si tu veux tout vendre
Le conseiller disait :
“Les enfants héritent d’une SCI à l’IS et lorsqu’ils vendent, ils ne gardent que 50 %.”
Ce qu’il décrit n’est pas une bombe fiscale.
C’est une erreur stratégique du parent.
Si tes enfants vendent tout ce que tu as construit, cela veut dire que tu n’as pas transmis la vision, ni l’éducation financière, ni le projet. La SCI IS sert à offrir à tes enfants des revenus, pas un chèque. Elle sert à transmettre un actif productif, pas un bien à liquider.
Lorsque la SCI est calibrée correctement, avec un patrimoine payé, amorti, géré intelligemment, elle devient une machine à dividendes. La revente ne devrait même pas être une option.
Pourquoi j’ai plus confiance dans la SCI IS que dans beaucoup de conseillers
Je parle de SCI IS parce que je l’utilise pour moi et pour mes clients.
Je suis entrepreneur immobilier, marchand de biens, mandataire, et je vis de mon patrimoine depuis plus de 10 ans. Je n’ai pas de fiche de paie depuis longtemps. Je vis grâce à ce que j’ai construit.
Quand un conseiller me dit que la SCI à l’IS est dangereuse, ma première question est toujours la même :
“Et toi, tu as quoi comme patrimoine ?”
Dans 90 % des cas, la réponse est : pas grand-chose. Souvent une résidence principale, un Pinel, et peut-être un appartement défiscalisé. Aucun cashflow. Aucun contrôle. Beaucoup de théorie.
C’est pour ça qu’il faut être prudent avec les discours alarmistes.
Conclusion : la SCI à l’IS est un outil puissant… si tu sais pourquoi tu t’en sers
La SCI à l’IS n’est pas faite pour spéculer ou pour revendre.
Elle est faite pour construire un empire familial, transmettre sereinement, réduire l’imposition, et organiser ton patrimoine sur plusieurs générations.
Si elle était vraiment dangereuse, aucun patrimoine de plusieurs millions n’utiliserait ce modèle. Or c’est tout l’inverse : plus le patrimoine est important, plus la SCI IS devient logique.
Si tu veux comprendre comment utiliser la SCI à l’IS intelligemment et devenir un entrepreneur immobilier solide, rejoins ma communauté ici :
➡️ https://www.audreybelrose.fr