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Comment trouver un bon comptable pour loueur meublé non professionnel ?

Pourquoi je cherche un comptable spécialiste en locations meublées ? Jusqu’à cette année, je déclarais mes revenus locatifs au régime micro BIC. C’était simple, je ne me prenais pas la tête et je bénéficiais d’un abattement fiscal de 50%. Mais j’ai réalisé que je perdais beaucoup d’argents en faisant cela et il me fallait déclarer au réel. Mais ce n’est pas si simple. Il faut saisir tous ses revenus, ses dépenses, faire des tableaux d’amortissement.

Même si grâce à mon entreprise, je suis habitué à tenir une comptabilité,  remplir des liasses fiscales, je ne veux plus perdre plusieurs journées à le faire… D’autant plus, que cela accroit le risque d’erreurs et de contrôle fiscal. Enfin, l’Etat rembourse les frais de comptable en loueur meublé non professionnel (dans la limite de 915 Euros). Alors, pourquoi s’en priver ?

D’abord j’essaye de trouver un comptable expert spécialiste LMNP proche de mon domicile

Je sélectionne 3 comptables à moins de 500 mètres de chez moi. Je me rapproche des cabinets qui ne sont pas trop gros. Je ne veux pas être le client qui passera après les grands comptes.

J’appelle le premier qui ne répond pas… Je n’insiste pas. Je ne veux pas d’un comptable qui ne soit pas joignable surtout si j’ai une urgence.

J’essaye le 2ème, et je tombe sur sa secrétaire qui prend mes coordonnées et me dit que son patron va me rappeler. Jusqu’à aujourd’hui, j’attends toujours son appel.

Le 3ème répond et me fixe un rendez-vous 2 semaines plus tard.

Le jour J, alors que j’avais pris une RTT, je frappe à la porte du bureau de notre cher expert-comptable, personne !  Je l’appelle sur son portable et j’apprends qu’il revient d’un déplacement et qu’il avait tout simplement oublié notre rendez-vous. Il me propose d’arriver dans 20 minutes. Ce qu’il fait.

Je commence par lui parler de mes activités et pourquoi je viens le voir.

Première surprise, j’ai l’impression de mieux connaitre le sujet que lui. Il me parle de l’activité de marchand de biens, et même si je lui rappelle qu’il existe le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, il m’explique que c’est quasiment la même chose : il ne faut pas dépasser un plafond de chiffre d’affaire. Au moins, il connaissait la déclaration en Micro BIC.

Là où je commence à avoir un doute, c’est quand il m’explique que je ne pourrais pas déduire la valeur des biens, ni réduire mon impôt sur le revenu… Ensuite il envisage de rattacher cette activité de location à ma société de service informatique, moyennant un changement de statut (400 Euros au passage)

Quand je lui demande de ce qu’il pense du montage que j’envisagerai à terme, c’est-à-dire créer un couple SCI + SARL pour gérer mes biens, il trouve l’idée mauvaise. Alors qu’à partir de 5 biens, ce montage est plus qu’intéressant. De toute façon, si je veux encore emprunter, ma banque m’a expliqué qu’il pourrait me suivre qu’au travers de ce montage.

Franchement à la sortie, j’ai eu un doute. En plus, s’il avait de l’expérience dans le domaine il l’aurait mis en avant. En plus pourquoi il voulait photocopier ma carte vitale ?

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Dégoûter je songe à faire moi-même cette comptabilité de loueur meublé non professionnel

Je me suis rappelé d’un passage de RichDad Poor Dad, où l’auteur expliquait comment il sélectionnait ses consultants. Robert Kyosaki, acceptait de payer cher ses consultants à condition qu’ils soient experts. Comment un comptable qui n’a pas de biens pourrait me conseiller au mieux sur cette activité.

Ne jamais prendre un expert qui n’a pas une forte expérience dans le domaine

Du coup, le lendemain je passe une bonne demi-journée à me documenter sur ce statut LMNP. Je vais sur le site du fisc. Je découvre les démarches qu’il faut entreprendre pour déclarer son activité. Je tombe sur le site www.jedeclaremonmeuble.com et j’envisage même faire le comptable moi-même…

Cela parait simple, le logiciel permet de gérer ses biens et remplit les liasses fiscales.

Effectuer les immatriculations au greffe du Tribunal (depuis 2013), tenir une comptabilité, des tableaux d’immobilisation, d’amortissements. Je le fais bien pour ma société BSOFT TEAM.

Pourquoi payer environ 600 à 900 Euros pour ça.

Mais je réalise que si je veux me consacrer au développement de mes business, je n’ai pas trop le temps pour faire de l’administratif. Est-ce que 3 jours/an de mon temps valent 1000 Euros ?

Mais je lis quelque part que le fisc nous oblige à télé-déclarer à partir de 2015, ce qui coûte 100 Euros HT, et en cas de contrôle fiscal, ma petite économie peut me couter très chère… Et puis surtout, pour les particuliers, on peut déduire jusqu’à 915 Euros de frais gestion.

Bon maché ka kouté chè
(proverbe créole qui signifie le bon marché coûte cher)

C’est sûr, Il me faut trouver de l’aide mais avec des comptables qualifiés et spécialistes dans le domaine des locations meublées.

Quelques conseils pour trouver son comptable spécialiste LMNP

Je demande alors à une connaissance qui possède plusieurs biens, de me donner les coordonnées de son comptable.

En attendant le rendez-vous de son comptable,  je consulte les offres des sites internet suivants : www.lmnp-expert.frwww.comptaexpert.frjedeclaremonmeuble.com

Tous proposent une application en ligne pour gérer ses locations, des experts comptables inscrits à l’ordre des experts comptables, le stockage sécurisé des différents documents, la saisie des liasses fiscales et la télé déclaration par EDI. Et cela pour un prix aux alentours de 950 Euros HT.

Bien que je sois à l’aise avec l’outil informatique, j’hésite. Avec ces outils en ligne, je serai plus acteurs de mon business, puisqu’à tout moment je saurai où j’en suis. Cependant,  rencontrer un comptable physiquement m’est important : C’est avant tout une relation de confiance entre 2 personnes.

Donc j’hésite. La dématérialisation et la comptabilité en ligne ne me font pas peur, mais n’est-ce pas trop avant-gardiste ?

Conclusion

Je vous dirais dans les prochaines semaines, la solution que j’ai finalement choisie : l’expert-comptable traditionnel spécialiste en location meublé  ou l’offre d’une des 3 sociétés en ligne spécialisées en LMNP. En attendant vous pouvez m’aider en me donnant votre avis ? Comment avez-vous choisi votre comptable ? Que choisiriez-vous si vous étiez à ma place ? Avez-vous des trucs pour reconnaître un bon comptable spécialiste de la location saisonnière ?

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26 Comments
  1. Bonjour Belrix,
    merci pour ces infos très intéressantes, pour ma part je te confirme que la location meublée lmnp est une niche peu connue de la majorité des experts comptables, après de longues recherches j’ai fini par trouver 2 spécialistes dont je suis client : SR conseil dans le 73, et Inelys à Caluire (69), non loin de Lyon où je réside.
    Je vais cependant réfléchir à reprendre en direct cette comptabilité, grâce aux outils que tu partages, merci à toi.
    A bientôt,
    Stéphane
    investiralyon.fr

    • belrix

      Bonjour Stéphane,

      Nous sommes donc voisin puisque je vis à Lyon.
      En tout cas, je retiens Inelys à Caluire.

      A bientôt

  2. Bonsoir
    Stéphane, de longues recherches ?? Ou juste la lecture de mon livre ?

    • belrix

      Bonjour Ludovic,

      Je ne connaissais pas ton livre.
      Je suppose que tu y traites du sujet ?

      A bientôt sur le site

      • Bonsoir,
        Le sujet y est décortiqué. Après, que les gens s’en servent pour leurs desseins, je m’en moque un peu. Quelques bloggueurs l’ont lu et ont écrit des articles sur le sujet peu de temps après. C’est toujours très étonnant. Mais internet et le blogging sont ainsi faits…

  3. Bonsoir,
    Ludovic : de longues recherches, oui.
    ‘Juste’ la lecture de ton livre, non.
    Modestement un peu de pratique, puisque investisseur en immobilier depuis 2005, en LMNP au régime réel simplifié depuis 2011, objectif LMP sous 3 ans, et connaissant bien les 2 sociétés que je cite pour en être un client satisfait.
    Belrix, je te confirme, le sujet est traité, je recommande.
    Au plaisir d’échanger,
    Stéphane

    • Je sais que tu fais les choses bien. Je ne faisais que poser une question…

  4. Tom

    Bonjour,

    Bien amusé par cet article que j’aurai pu écrire moi-même car j’ai vécu les mêmes situations.

    @lejeune,
    D’ailleurs, le rdv oublié (« ah bon, ce n’était pas un rdv téléphonique que nous avions convenu ? »), le manque de réactivité(…), c’est avec SR conseil que je l’ai vécu quand j’ai cherché un comptable)
    Pas vraiment la conception du service que je recherchais.

    Déçu, je me suis replié vers un service à distance (comptaexpert) qui a su répondre à toute mes questions, rapidement, sans tergiversations. A suivre…

    • belrix

      Tom.
      C’est exactement ce que j’ai fait.
      Moi aussi je teste les services de compta expert et pour l’instant ils me font bonnes impressions : Inscriptions rapides, réponses précises à mes questions .

      Merci pour ton partage d’expérience.

      Audrey Cédric

  5. Pierre

    Bonjour,

    Je vis actuellement cette problématique et c’est très chronophage pour un résultat encore nul !!!
    Jusqu’à présent je faisais ma compta moi même, mais aujourd’hui ça se complique (j’ai commencé en 2001 et j’ai quelques biens en plus depuis..) et la télédéclaration n’arrange rien…
    Pas encore prêt pour passer à la compta virtuelle je recherche une bonne adresse sur Paris …. Si jamais quelqu’un avait une idée …!

    Merci

  6. Isaac

    Beltrix j’ai acheté sur Amazon « Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts » -Nouvelle édition
    prix 27 euros.
    C’est je crois ce qui te faut comme moi pour comprendre cela marche. Si tu as plusieurs bien meublé, tu dois savoir qu’il existe un régime fiscale propre au LMNP. Si tu dépasse 82 000 euros par an tu devra passé au LMP (location meublé professionnelle) grâce à ce livre tu connaîtra toute les finesses du régime des meublées.
    Tu as raison d’accoupler une SCI + un SARL pour ton activité.
    Mais je crois il est préférable que tu passe directement en LMP car les SCI son limité en durée des locations meublés. De plus il faut créer la SCI et la SARL et leur statut cela coute cher.
    Passe en pro en LMP, il suffit que d’inscrit en tant que louer de meublé professionnel aux registre des métiers comme cela tu aura un K-bis tout simplement que tu pourra présenté à ta banque.
    Achète le livre tu trouvera tous ce que tu veux sur le sujet avant de trouver le comptable de ton choix.

    • belrix

      Merci Isaac,

      Effectivement j’ai hésité a acheté ce genre de livres comme je l’avais faire d’ailleurs pour ouvrir ma SARL. A l’époque, j’avais acheté le Guide Pratique de la SARL qui m’avait fait économiser beaucoup d’argents (entre les statuts et la procédure de création).
      Même si on trouve toutes les informations gratuitement sur internet, ces livres nous permette de gagner énormément de temps. C’est comme les formations en ligne d’ailleurs.

      Finalement, je suis passé par le site Compta Expert par manque de temps avec mes différents business.
      Ils m’ont bien conseillé et finalement je ne dépasse pas le plafond du LMNP cette année… Il y aussi la possibilité de créer une foncière au lieu du couple SCI + SARL.

      En tout cas, merci pour ces précieux conseils. Tiens moi au courant au fur et à mesure de l’avancement de ton projet. Cela fait plaisir de voir quelqu’un aussi motivé.

      A bientôt

  7. Un article très intéressant !
    Je vous remercie.

  8. Johann

    Bonjour,
    Loueur en meublé, j’envisage d’utiliser les services de compta expert pour ma comptabilité.
    Un retour d’expérience sur votre déclaration de l’année 2015?
    Merci
    Johann

    • belrix

      Bonjour Johann,

      Je suis très satisfait des services de mon comptable en ligne.
      Il a rempli et envoyé directement au impôt la déclaration et m’a fournit le montant à mettre sur la déclaration des revenus (en m’envoyant un copie d’écran pour que je l’inscrive dans la bonne case)
      Chose importante c’est que pour les revenus 2016 les frais de comptabilité ne seront plus remboursés en crédit d’impôts : merci le gouvernement…

      A bientôt,

      • Damien

        Bonjour,

        A combien s’élève vos frais de comptabilité chez Compta expert pour une année ?

        Damien

        • belrix

          Bonjour,

          Tout dépends du nombre d’appartements à gérer…
          Faut compter plus de 900 Euros plus des frais de mise en place.

          A bientôt.
          Le mieux est de les contacter.

  9. Johann

    Merci pour votre retour. J’ai eu également une bonne impression au 1er contact.
    Bonne soirée

  10. Emilie288

    Bonjour,

    Pouvez-vous me dire l’option choisie ?
    Je suis dans le même cas et j’avoue que je m’y perds…

    • belrix

      Bonjour,
      Je pensais avoir répondu dans les commentaires précédents. Je suis passé chez Compta Expert finalement.

      A bientôt,

  11. jilou

    c’est très cher 900€ pour un tel dossier !!!
    Généralement des dossiers LMNP sont de l’ordre de 250-300€ HT

    • belrix

      Bonjour Jilou,

      Merci pour ton commentaire. Vu le nombre de biens à gérer je trouvais cela correct (car peu de comptables aiment s’emmerder avec du LMNP)
      C’est la première fois que j’entends parlé de ces prix aussi bas. Si tu es comptable et que tu pratiques ces tarifs tu trouveras surement preneur.
      Si tu as des contacts, je t’invite à les partager si cela ne te dérange pas.

      A très bientôt,

  12. emilie

    Bonjour,

    Petite question notre expert comptable nous dit que nous devons absolument avoir un N° de siret pour une LMNP. Je me sens totalement perdu.

    Merci de votre aide

    • belrix

      Oui quand vous avez le statut de LMNP vous devez avoir un numéro de siret.
      Cela s’obtient après que vous vous ayez fait la déclaration à l’aide d’un formulaire administratif.
      Cette opération a été effectué par mon comptable qui s’est occupé de tout.

  13. Alexis

    Salut Belrix,

    tu parles du combo « SCI + SARL » obligatoire au bout de 5 biens pour emprunter auprès de ta banque… pourrais tu préciser? Je n’ai pas trouvé de billet à ce sujet sur ton blog ?
    Merci
    Alexis

    • belrix

      Bonjour Alexis,

      Merci pour ton commentaire. Cela me permet de faire un petit update depuis l’écriture de cet article. Si en 2017 je devais faire un combo c’est SCI + SAS… Où même SAS seulement…
      L’idée c’est quand j’écrivais çà à l’époque c’est que la SCI achetait les biens en nu et la SARL/SAS faisait l’exploitation opérationnel. C’est un montage classique par exemple chez les professions libérales quand ils font l’acquisition de leur local.
      Aujourd’hui, je ferais une SAS dont l’objet est d’acquérir, d’exploiter et de vendre des biens (aussi appelé foncière). Alors je ne vais pas revenir sur les avantages à faire un SAS (l’avantage principale c’est que tu dépendras du régime général et que si tu ne te verses pas de salaire tu n’as de sommes forfaitaires à payer pour les charges sociales)
      Pourquoi passer par une SAS ?
      Premièrement : La fiscalité des entreprises est plus stable que celle des particuliers qui change tous les ans.
      Ensuite pour la succession c’est plus facile…
      Voilà en gros. D’ici quelque temps je vais une vidéo sur le sujet pour développer cela…

      A très bientôt,

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